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这五大问题不解决好,物业和业主就会一直争吵

发布时间:2020/2/28 16:41:55 浏览次数:

 

当前住宅区物业管理的根源性问题及其表现
由于历史的沿革和舆论的惯性,社会各界通常在所有的房地产类型中推进住宅的房地产矛盾,引起房地产管理似乎还是问题频发的幻想。实际上,对于办公楼和办公房地产、购物和商业公园、工业建筑和工业园区以及政府机构、公共场所、公共土地、交通枢纽和特殊停车场,全国各地的城市已经实施并越来越多地提供专业的物业管理服务。这些财产类型与住宅财产之间最大的区别是,财产权明确,财产代表集中,能与财产管理从业人员建立明确的契约关系,因此所有者满意度高,财产管理企业收入合理,发展顺利。

 


从住宅物业来看,其中除了保障室得到政府补贴,物业管理企业和居民之间的纠纷少之外,在普通商社和别墅住宅等物业管理区域,问题和矛盾也很突出。

 


以下是关注住宅物业管理,根据问题的根本原因,分别说明问题的分布。

 


根源性问题一:社会对物业管理的职责认识问题。

 


社会和公众对物业管理角色和责任的认识模糊,导致其他社会问题和社会问题,误认为物业管理问题,导致物业管理行业价值判断偏离标准,严重低估了其价值和作用。

 


物业管理的核心作用是按照合同约定,维护本物业管理区域内房屋、设施设备和相关场所的正常使用,同时维护环境卫生和秩序。有一个维护物质的行业标准,可以数字化和量化。而“秩序”所代表的对“人”的服务却是抽象化、概念化和差异化的。社会舆论、社区居民、政府部门将不属于物业管理责任范围的事务和责任交给物业管理,必然出现张冠李戴,各种“想加罪”削弱了物业管理的价值评价。

 


派生问题:社会服务业历来是社会整体相对文化素质和专业技能相对较低的行业,他们无法无条件履行房地产服务合同以外的职能。

 


根源性问题二:物业管理成本问题。
房屋和设施的设备和场所是物业管理的核心目标,但它们的管理困难和条件随着时间的推移而增加,这是“物”的自然因素,同时,最依赖物业管理的人力成本也随着时间的推移而增加,这也是“人”的社会因素。然而,物业管理的管理成本和人力成本增加了,但长期以来不能得到补偿和抵消。

 


例如,一旦物业管理企业提出增加管理费用,社会马上就会出现巨大的波动,结果往往是要求增加的企业被赶走。剩下的企业和交换的企业虽然房地产费用不会上涨,但是在改变管理和服务质量降低成本的同时,暗地里把所有者的公共利益作为自己的所有,从而抵消成本。

 


衍生问题:物业管理企业收费的最大支出是人工费,不断上涨的人工费和社会保险费成为物业管理企业的沉重负担,与几乎不能提高的物业管理费一起成为物业管理企业发展的链接。

 


根源性问题三:维修资金问题。
物业管理必须解决的5大问题!否则永远要“吵架”!
旧社区房地产维修资金不足和中期社区房地产维修资金使用困难,房屋、设施设备和场所维修难以实现。正规化的物业管理不仅难以继续,而且所有者也谴责物业管理责任,应对不支付费用,实行更低质量的“自治管理”,社区问题加剧,矛盾加剧。

 


例如,老年社区财产设施的维护应该是政府的首要责任,中期社区财产维护资金能否得到适当使用是业主的首要责任(通过业主大会和业主委员会),但这些问题造成的矛盾将后果或其中一些转移到财产管理企业。所以我们看到大多数新建的3-5年住宅区基本上是安全和健全的,然后,一旦设施老化,所有者和财产管理之间的关系就会恶化。老旧小区业主和物管的关系就如火药桶。

 


衍生问题:民用汽车增加和前期规划中停车空间不足严重,社区公共用地大量被停车吞噬。由于没有修理资金或者无法正常使用,设施和场所的使用负荷恶化,发生了新的损坏,电梯的修理和更换无法进行等安全上的问题。

 


根源性问题四:业主物权自决的问题。
难以设立业主大会或选举业主委员会,属于或不能提及或不能实现业主必须共同决定的事项。

 


住宅物业区比其他物业区更为严重的原因,最根本的原因不是不同的物业管理者,而是不同决策机制的所有者。其他物业类型常常具有一个强有力的、高效率的业主委员会或类似业主委员会(如政府物业的机关事务管理局、事业单位的机关事务部或后勤处、集团不动产的资产管理部或委员会、商业机构的资产管理中心等)。

 

住宅社区由于历史和文化的原因,尤其是建筑规划中规模大、人数众多的历史惯性,使许多小业主聚集的住宅小区难以成立业主大会,成立后业主委员会难以开展工作,当社区出现问题时,其恶化情况基本见于此
衍生问题:业主不能承受情况就不能成立业主大会,选举行业委会上台,首要目标是交换物管企业。因此,物管企业反映住宅小区设立业主大会的条件是自然的反感,从而加深了双方的不信任。

 


根源性问题五:从业者素质问题。
长期社会认同低、收入低,会降低员工的职业追求、职业技能减弱,难以承担社区服务的重要使命。

 


我国行业媒体《现代房地产》杂志2016年对全国103所房地产管理专业的大中专业和本科院校进行了调查,结果表明,房地产管理专业学校的学生就业非常容易,招生非常困难。现实当中物业管理专业人员流失率相当令人震惊。低素质的服务人员和他们组成的团队也更有可能减缓业主的需求,侵犯业主的权益,违反行业道德。

 


衍生问题:不懂法律不遵守法律,与业主大会决议对立,故意干扰,不公开收入,故意隐瞒开发商遗留的问题,拖延,侵占业主的合法权益。

 

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